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競売後に残る住宅ローンは?

2014-04-26

住宅ローンの問題は何も解決しません
競売後に残った住宅ローンの返済は、あなたに請求され続けます。
その支払いを怠ると、最悪の場合は給料の差し押さえなどをされることになります。

残った債務は、債権として売買されます
競売後に残った債務は、債権としてサービサーの間で転売されることがあります。
サービサーAの取り立ては非常に緩やかだったのに、Bへ債権が移った途端に厳しい催促が来るというような事態が起きることもあります。
また、新たに連帯保証人を要求されることもあります。

残った債務は連帯保証人に請求されます!
連帯保証人がいる場合、当然ながらその連帯保証人にも請求がいきます。
最悪の場合には、連帯保証人の給与が差し押さえられたり、連帯保証人の不動産が新たに競売にかけられたりすることもあります。

残債務を払えず、自己破産をする人もいます
競売で家を失ってしまっているのに、残った住宅ローンの返済をたとえば月々5万円とか7万円などの水準で継続させられます。
半年、1年と払い続けてみたけれど、やはり苦しいのでと結局は自己破産をする人もいます。
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裁判所の執行官から訪問の通知が来たら?

2014-04-18

裁判所の執行官から送られてくる訪問の通知には、「裁判所以外の、特に不動産業者等との交渉をしないように」などと書かれた書面が同封されています。

しかし、任意売却をするのかしないのか、競売に委ねるのかどうかは、あくまでも所有者であるあなた自身が決めることで、あなた自身にその権利はあるのです。
そして、取り下げには債権者の同意が必要なだけで、裁判所には一切関係がありません。
申し立てをした債権者が取り下げの手続きをすれば裁判所は競売を中止し、それがなければそのまま競売に向かって進んでいくだけのことです。

基準となる価格を決定するためには物件の鑑定評価(価格査定)が必要であり、そのために執行官は不動産鑑定士を連れて来るのですが、執行官はそのアポインターに過ぎません。
裁判所は手続きをスピーディーに行うために、これらの作業を外注しているのです。

このときの裁判所や執行官は、あなたのことなど何も考慮してくれません。
すべて申し立てをした債権者側の意向に沿って動いているわけですから。

競売で落札されなかった場合には?

2014-04-18

あなたの自宅が落札されなければ、売れるまでその物件に住み続けることができます。

しかし、1回目で落札されなかったときには特別売却といって、開札期日の翌日から1か月の間(奈良地裁の場合)に、先着順で買受可能価格により買い受けることができるようになります。

いずれにしてもその物件が売れるまで、価格を下げながら競売が続行されます。

競売にかけられたら? 競売を申し立てられたら?

2014-04-01

住宅ローンを一定期間以上(6か月以上など)滞納すると、あなたに代わって住宅ローン保証会社が残金を金融機関へ一括返済します。これを「代位弁済」といいますが、あなたの住宅ローンに対する債権は金融機関から保証会社へ移り、この保証会社が裁判所へ競売の申し立てをすることになります。さらに、その事実は裁判所によって公示(一般に公表)されます。

裁判所から公示されると、早ければ数時間後には玄関のチャイムがピーンポーン、ピーンポーンと鳴り、それに応対する「あの~、裁判所で見てきたのですが、ご自宅の件につきまして少しお話しが…」と比較的大きな声で、通りがかりの人や隣近所には、まる聞こえの状態です。

それ以上インターホンで応対をするわけにもいかず、「ちょっと待ってください」と玄関を開ければ、そこには見るからに不動産業者の営業マンそのものの男性二人組。それから後も、多ければ20数社の不動産業者が次々にやって来る状態に陥ります。土地や建物を外から見るだけの人も含めれば、数え切れないほどの人数になるでしょう。

「私はこういう者ですが」と営業マンは名刺を差し出し、「このたびはさぞ驚かれ、動揺されていることでしょう。物件を売却するにあたり、当社と専任媒介契約を結んでいただければ、おチカラになれますが…」などと言いながら、カバンからいろいろな書類を取り出してきます。

「○○さん、このまま何もしないでいると競売が確定し、落札されたらすぐに立ち退きです。裸同然で追い出されてしまいますよ。私どもはこのようなケースで実績があり、十分なノウハウを持っています。私どもにお任せくだされば、短い時間で、お金の件もあなたにとって最も有利な形で解決します。
是非お役に立たせてください」などとまくし立てます。

申し立てがされた途端に、このような人たちがひっきりなしにやって来るのです。
精神的に落ち込んでしまっているときに次々とやって来る不動産業者が、たいへん鬱陶しいことは想像に難くありません。

これがマンションの場合だと、競売にかけられたことが隣近所にバレバレになってしまいます。
マンションの廊下などで他の部屋の住人が集まってヒソヒソ話をしていると、「あぁ、私たちのうわさ話をしているんだな」と勘繰ってしまいます。
自分たちに負い目があるから何でも悪いほうへと考えてしまい、これだけでも精神的に結構ツライはずです。
子供が学校でイジメにあうこともあり、家族みんなの精神が強くないと、この状況にはなかなか耐えられないでしょう。

そしてこれだけで終わらず、家を失った後も残った債務の支払いが継続されるのです。
それで、最悪は自己破産をすることになるのですが、これはこれでたいへんなのです。
映画の中で明るく自己破産をしている場面もありますが、現実には自己破産後の生活は明るくなんかありません。
自己破産の影響は、忘れた頃にジワリジワリと及んで来るのです。

任意売却に切り替えられる状況であれば、すぐに検討をして、自ら行動を起こすべきです!

買う側には魅力的な競売の制度

2014-04-01

Google や Yahoo! JAPAN で「競売」というキーワードの検索をしてみてください。

「競売で不動産物件を安く仕入れて儲ける」「競売でトクをする」というように、儲けを勧めるための情報で溢れかえっていることがわかるでしょう。

その買い手が儲かるということは、そのぶん売り手が損をするということにほかなりません。
あなた自身がその物件の売り手として大きな損をするのか、それともその損を少しでも回避するのか…。

不動産競売による損を減らすために、あなたに残された選択肢が任意売却です。
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