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親子間・親族間で任意売買をする方法があります!

2013-01-27

住宅ローンの返済に困っている親の家を、息子である自分が買い取ってあげたい! 競売にかけられた兄夫婦のマンションを、弟である自分が買いたい! 失業してしまった妹夫婦がマイホームに住み続けられるようにしてあげたい!
何とかしないと競売で失うことになりそうな不動産を、親子間売買、兄弟姉妹間や親族間売買などで買い取りたい、買い戻したいというケースも少なくありません。しかし、たいていの金融機関はそのような場合に住宅ローンを貸してくれないため、通常は購入代金の全額を現金で用意しなければなりません。
金融機関と保証会社との間における保証契約には「貸付対象物件の売主が、申込人本人の配偶者・親・子のいずれかである場合、保証の対象とならない」という項目があり、夫婦間や親子間の不動産売買には融資をしないことが原則です。
このような場合に金融機関が融資をしない理由として、「住宅ローン以外の目的に使われる可能性がある」ことや「売買金額の不透明性」などが挙げられます。
しかし、住宅ローンを借りなければならない場合でも、親子間売買や親族間売買などは可能です。どのような方法が最適なのかはケースバイケースですから、詳しくは弊社にご相談ください。
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 連帯保証人を辞めたい! 連帯保証人を変えたい!

2013-01-21

マンションや一戸建て住宅の共有持分がなくても、自己破産した夫の連帯保証人に妻がなっているケースは多いでしょう。連帯保証人から外れたい! 連帯保証人から抜けたい! 連帯保証人を辞めたい! 連帯保証人を変えたいなどという場合には、借入金の全額をいったん返済しなければなりません。「離婚をしたので連帯保証人から外れたい」などの事情があったとしても、残念ながら離婚という理由だけで連帯保証人から外れることは難しいでしょう。離婚の場合にかぎらず、一度なってしまった連帯保証人からは容易に逃れられないのです。ただし、住宅ローンを借りている金融機関に対して「駄目でもともと」でお願いをしてみてはいかがでしょうか? あなたの状況によっては、ひょっとしたら認められることがあるかもしれません。確率はかぎりなく低いでしょうが…。
最悪の結果に陥る前に、夫の置かれた状況をよく見極め、それに応じて任意売却を検討してみてください。

競売になった不動産の固定資産税について

2013-01-17

固定費産税は、その年の1月1日に、その物件の所有者が支払う義務が有ります。

地方税法343条、と同法359条に、固定資産税の法律上の納税義務は、売却年の1月1日の所有者名義人である旧所有者のみが負うべきと定められております。

競売手続きにおいては、当事者間で固定資産税の負担について話し合う機会はありません。

不動産競売においては、固定資産税等相当額を新所有者に負担させないことを当然の前提として、不動産の評価及び最低売却価格の決定がされています。

よって、旧所有者は既に支払った前年度分の固定資産税の内、落札年の所有権移転日の分について新所有者に返還を求めることはできませんし、まだ支払っていないとしても新所有者に負担を求めることはできません。

任意売却なら、固定資産税については日割清算ができます。任意売却を行うメリットの一つです。

期限の利益の喪失

2013-01-15

住宅ローンの延滞が続いている状態で「催告書」を受け取っても、滞納分をまとめて支払うことは容易ではないではありません。支払いがないまましばらくすると、(金融機関によってまちまちですがほとんどは6回延滞後)借入先の金融機関から「期限の利益の喪失」と書かれた書類が送られてきます。

では、期限の利益の喪失とは?

「あらかじめ約束した期限ごとに約束の金額づつを返済すれば、残りの借入金はまだ返さなくてもよい」という消費者の利益のことを、「期限の利益」といいます。ところが、住宅ローンの遅延が続くことによって契約違反となり、住宅ローンを借りている消費者はこの「期限の利益」を失うことになります。
これを「期限の利益の喪失」といいます。簡単に言うと、分割払いをすることのできる権利を失うと言う事です。
 このことは住宅ローンの契約書(金銭消費貸借契約証書)にも書かれています。
「期限の利益の喪失」と書かれた書類を受け取る前に、指定された期日(日数の猶予はほとんどありません)までに滞納分を支払うことができなければ、いままでどおりの分割での支払いは出来なくなり、実際に期限の利益を失い、残っている住宅ローンの全額を一括して支払わなければならないことになります。ではどうすか?任意売却か競売しか道はありません。競売よりも有利な任意売却を進めることが得策ではないでしょうか?ぜひとも、ご相談下さい。




住宅金融支援機構からの住宅ローン

2013-01-12

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)では、返済の継続が困難となり、お客様のご事情からやむなく返済継続を断念せざるを得ない場合に、融資住宅等の任意売却をすることで残債務を圧縮することを勧めています。個人向け融資で、全額繰上償還請求を行ったものの管理回収業務の一部について、業務の効率化を推進するため以下の債権回収会社(サービサー)に委託しています。
住宅金融支援機構から借入しているのに、なぜ? と思われるかもしれませんが、これはサービサーへ債権を譲渡した訳ではなく住宅金融支援機構から委託された回収業務のみを行います。

● エム・ユー・フロンティア債権回収 株式会社
● 株式会社 住宅債権管理回収機構
● 日立キャピタル債権回収 株式会社
上記の会社から通知が来たら、その委託された債権回収会社を通じて任意売却を行うことになります。
(なお、フラット35の任意売却に関しては、書類や方法が異なります)
弊社では、住宅金融支援機構の案件を数多く取扱いしていますので、ぜひ、お問い合せ下さい。

配当要求終期の公告とは

2013-01-10

「配当要求終期の公告」という言葉、初めて耳にする方が多いかと思います。これは、公告物件がこれから競売になるので、物件が競売になった場合、売却代金から債務を返金してもらうことが出来る権利のある債権者を申し出させる制度です。つまり、競売の候補物件がこれにあたります。この公告は裁判所にて公開され誰でも閲覧することが可能です。この情報より任意売却業者(不動産会社)が任意売却を勧める為に債務者の家にアポなし訪問を行います。任意売却は、依頼する不動産会社の技量により結果に大きな差が出ます。経験豊富な弊社にぜひともご相談ください。

任意売却はこんな方にオススメです。

2013-01-07

裁判所から、競売通知書が届いた方    裁判所から「競売通知書」が届いた方は、もう『一刻の猶予』もありません。この場合、競売処理が早いか?任意売却の処理が早いか?のスピード勝負となります。なので、今すぐご相談ください。
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